Appartement kopen? Waar moet u op letten?

Van Vereniging van Eigenaren tot splitsingsakte

Heeft u uw zinnen gezet op een appartement? Een appartement kopen gaat net even anders dan wanneer u een eengezinswoning op het oog heeft. Zo krijgt u te maken met de Vereniging van Eigenaren (VvE) en termen als splitsingsakte en meerjarenonderhoudsplan. Geen zorgen, we leggen u precies uit wat u moet weten, zodat u goed voorbereid naar uw bezichtiging kunt.

Een appartement is een woning die onderdeel uitmaakt van een gebouw met meerdere woningen, zoals een appartementencomplex of flat. Zelfs als het gebouw alleen maar uit een beneden- en bovenwoning bestaat, worden deze woningen appartementen genoemd. Daarnaast kunt u nog andere soorten appartementen tegenkomen, zoals een penthouse (gelegen op de bovenste verdieping), maisonette (appartement dat bestaat uit twee verdiepingen) of galerijflat.

Omdat u samen met anderen mede-eigenaar bent van het gebouw, wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE), die zorgt voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Hier betaalt u servicekosten voor.

In deze video leggen we u uit wat een VvE precies doet en wat uw rechten en plichten hierin zijn.

Voordelen van een appartement

Afhankelijk van het type woning, heeft wonen in een appartement een aantal voordelen ten opzichte van een eengezinswoning:

• Toekomstbestendig: Een appartement is vaak gelijkvloers, waardoor u er tot ver na uw pensioen kunt blijven wonen.
• Lagere stookkosten: Omdat een appartement vaak ingebouwd zit tussen andere appartementen.
• Aanspraak met buren: Doordat u een gemeenschappelijke entree heeft, komt u snel in contact met de andere bewoners.
• Veilig gevoel: Als u op een hogere verdieping woont, heeft u vanaf de straat geen inkijk in uw huis.

Natuurlijk kan het delen van een gebouw ook nadelen hebben. Zo hoort u meer geluiden vanuit de appartementen om u heen. Verder kunnen de servicekosten die u betaalt soms oplopen en heeft u zich aan bepaalde (gedrags)regels te houden. Het is goed om dit soort voor- en nadelen mee te nemen in uw overweging om een appartement te kopen.

Een appartement bezichtigen

Hoewel een appartement bezichtigen in principe hetzelfde gaat als bij een eengezinswoning, zijn er een aantal zaken om specifiek op te letten:

• Onderhoud van de gezamenlijke entree, galerij of het portiek: Kijk ook naar de lift en het trappenhuis. Dit geeft u een goed beeld van hoe de bewoners met het gebouw omgaan. Het is fijn als iedereen zijn steentje bijdraagt aan een nette woonomgeving.
• Geluidsisolatie: Als er niet alleen links en rechts, maar ook boven en onder buren zijn, hoort u sneller geluiden. Denk aan voetstappen, geluiden van dieren of getik en geboor van klussende buren. Besteed dus niet alleen aandacht aan wat u ziet, maar ook aan wat u hoort en of u dit storend vindt of niet.
• Berging: Veel appartementencomplexen of flats hebben een berging op de begane grond of in de kelder. Elk appartement heeft daar zijn eigen afgesloten ruimte. Loop hier ook zeker even met de verkoopmakelaar langs zodat u kunt zien hoe groot de ruimte is. Soms is er ook nog een aparte fietsenberging. Neem voor de zekerheid een zaklamp mee, voor het geval er geen of onvoldoende licht is.

Het is goed om voorafgaand of tijdens de bezichtiging van een appartement te vragen naar de VvE, de hoogte van de servicekosten en de grootte van het reservefonds voor onderhoudskosten. Zo weet u met welke extra kosten u rekening moet houden en of u eventueel nog extra onderhoudskosten kunt verwachten.

Belangrijke documenten

Een appartement kopen gaat net even anders dan het kopen van een eengezinswoning. Juridisch gezien koopt u namelijk twee dingen: het mede-eigendom van het gebouw en het recht om gebruik te maken van uw woning (appartementsrecht). U krijgt daarom ook te maken met verschillende documenten waarin deze rechten en plichten zijn vastgelegd, maar ook de (onderhouds)plannen en afspraken die de mede-eigenaren van het gebouw met elkaar hebben gemaakt. Voordat u de onderhandelingen start, is het goed om deze documenten in te zien, zodat u precies weet wat u gaat kopen. Dit zijn de belangrijkste documenten:

Splitsingsakte en -reglement

Omdat het gebouw is ‘gesplitst’ in meerdere delen (appartementsrechten), is door een notaris een zogenoemde splitsingsakte opgesteld. Hierdoor kunnen meerdere eigenaren een deel van het gebouw bewonen. In de splitsingsakte staat welke appartementsrechten er zijn, hoe groot de appartementen zijn, waar ze zich in het gebouw bevinden en – als die er is – welke berging erbij hoort. De locatie van het appartement en eventueel de berging worden vastgelegd in de splitsingstekening.

Een onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staat wat uw rechten en plichten als eigenaar zijn en welke delen van het gebouw gemeenschappelijk eigendom zijn. Zo weet u dat u als bewoner op de benedenverdieping misschien moet bijdragen aan het onderhoud van de lift, omdat deze gemeenschappelijk eigendom is. In het reglement staat ook hoe bepaalde besluiten worden genomen, welk aandeel iedereen in de kosten bijdraagt en hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden.

De notulen van de VvE

Tijdens de jaarlijkse VvE-vergadering worden er notulen gemaakt. Het is goed om deze bij de verkoopmakelaar op te vragen, zodat u ziet wat er binnen de vereniging gaande is. Misschien staan er onderhoudswerkzaamheden op de planning waarvoor de VvE-bijdrage iets zal worden verhoogd. Wel zo fijn als u dit van tevoren weet.

Meerjarenonderhoudsplan

Alle andere appartementseigenaren sparen samen voor groot onderhoud in het reservefonds. Sinds 1 januari 2018 is dat verplicht. Denk daarbij aan het onderhoud aan de gevel, de lift of het dak. Het gaat dus om grote uitgaven, en om die goed in beeld te krijgen, wordt er een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Hierin staat precies wat er (op termijn) moet gebeuren, wanneer dit moet plaatsvinden en hoeveel geld ervoor nodig is. In dit plan ziet u precies wat er op de planning staat. Misschien worden volgend jaar de enkelglasramen wel vervangen door dubbelglas. Dan is dat een interessante verbetering voor uw toekomstige appartement en een extra reden om verdere stappen te zetten in het koopproces.

Huishoudelijk reglement

Hoe werkt een VvE?

Als eigenaar van een appartement bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren, zoals eerder gezegd ook wel VvE genoemd. Alle bewoners hebben baat bij een goed onderhouden, schoon gebouw en zijn hier ook samen verantwoordelijk voor. De VvE behartigt de belangen van alle bewoners en draagt er zorg voor dat jullie met elkaar op een prettige manier onder één dak wonen.

VvE-bijdrage of servicekosten

Binnen elke VvE is een bestuur benoemd dat zicht houdt op het uitvoeren van alle taken, zoals reparatie van dingen die stuk zijn, schoonmaak en grotere onderhoudsklussen. Sommige VvE’s hebben het bestuur uitbesteed aan een externe partij. Voor de kosten die dat met zich meebrengt én voor alle andere kosten die nodig zijn om het gebouw veilig, netjes en schoon te houden, betaalt u als appartementseigenaar een VvE-bijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Hierin zitten bijvoorbeeld ook de kosten van de opstalverzekering. Hoe groter uw appartement, hoe hoger uw bijdrage. Zo betaalt iedereen voor de ruimte die hij gebruikt. Wel zo eerlijk.

VvE-vergadering

De meeste VvE’s nodigen jaarlijks alle bewoners uit voor een vergadering. Tijdens deze vergadering bespreken jullie lopende zaken, zoals plannen voor onderhoud en de financiële situatie: is er voldoende geld in kas om benodigde onderhoudswerkzaamheden te betalen? Ook eventuele geschillen tussen buren kunnen hier aan bod komen, of een verzoek voor bijvoorbeeld extra verlichting in de fietsenstalling. Voor sommige beslissingen is unanimiteit nodig, voor andere beslissingen is een meerderheid van stemmen voldoende. Dit staat omschreven in de splitsingsakte. Wanneer u mee wilt beslissen over zaken die uw woonomgeving aangaan, is het dus belangrijk om bij zo’n vergadering aanwezig te zijn.

Slapende VvE

Soms heeft een gebouw een ‘slapende VvE’. De VvE bestaat dan alleen op papier, er is geen bestuur. Controleer dit van tevoren altijd bij de verkoopmakelaar. Het is namelijk niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een appartement met een niet-actieve of ‘slapende’ VvE. Hier is sprake van wanneer er:

• Geen vergaderingen zijn.
• Geen onderhoud aan het gebouw wordt uitgevoerd en daar ook geen (meerjaren)onderhoudsplan voor is opgesteld.
• Geen aanspreekpunt is waar u naartoe kunt met vragen of meldingen over bijvoorbeeld kapotte verlichting in het portiek, overlast of rotte kozijnen.
• Geen gemeenschappelijke opstalverzekering is. Deze verzekering zorgt er bijvoorbeeld bij brand voor dat het gebouw verzekerd is tegen schade.

Wanneer er geen onderhoud aan een woning wordt uitgevoerd, daalt de waarde. Ook het ontbreken van een opstalverzekering is een groot risico. Bij brand is de woning dan niet verzekerd en kan de schade niet worden hersteld. Vanwege onder meer deze risico’s zullen geldverstrekkers in zo’n geval geen hypotheek verstrekken.

De koopakte van uw appartement

Heeft u een bod uitgebracht op een appartement en is dit geaccepteerd? Gefeliciteerd! Ook de koopakte die u gaat tekenen zal er iets anders uitzien dan die van een woonhuis. Zo staat er specifiek in benoemd hoe hoog de VvE-bijdrage is op dat moment, dat u als koper het splitsingsreglement zult naleven en dat u deelneemt in de gemeenschappelijke opstalverzekering. Verder doorloopt u dezelfde stappen als bij andere type woningen.